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重要因素出现,决定未来五年房地产走势,重点指向一二线!

作者:linas 发布时间:2019-11-08 19:36:16
导读:前几年三四线城市房价普涨的背后原因是什么?很多人都会毫不犹豫地回答:是棚改!货币化棚改!因此,棚改也被视作楼市行情的加油站,如果房价涨不动了,去加油站补充一下能量,马上鼓足劲重新开干。但是推进棚改几年之后,容易拆的都拆得差不多了,再加上货币安置给的钱

重要因素出现,决定未来五年房地产走势,重点指向一二线!

前几年三四线城市房价普涨的背后原因是什么?

很多人都会毫不犹豫地回答:是棚改!货币化棚改!

因此,棚改也被视作楼市行情的加油站,如果房价涨不动了,去加油站补充一下能量,马上鼓足劲重新开干。

但是推进棚改几年之后,容易拆的都拆得差不多了,再加上货币安置给的钱太多,三四线城市房价有点虚高,今年棚改的规模已经肉眼可见地偃旗息鼓。

那么,棚改的时代过去之后,楼市的加油站就不存在了吗?

答案显然是否定的,因为旧改已经紧接着到来了。

相比于2018年,2019年各省市的棚改项目目标其实已经做了巨大的调整,可以看出,不管是原本棚改规模巨大的河南、四川,还是规模较小的河北、天津、西藏,今年的更改目标基本都是一个很陡峭的下跌曲线。

图源:21世纪经济报道

在规模和力度萎缩的情况下,棚改对楼市下一阶段发展的影响力已经日趋缩减,取而代之的是“城镇老旧小区改造”,也就是俗称的“旧改”。

大家可能看到过一些推进老旧小区改造的新闻,也有不少公众号都写了相关的文章,但朋友们最想搞清楚的这两个问题,却还是说得不太明白:

旧改和棚改有什么区别?旧改会推高房价吗?

我们先说第一个问题:旧改到底指的啥。

旧改其实和棚改的模式比较相似,但是具体操作和对市场的影响并不相同。

简单来说就是,棚改是大拆大建,旧改是小修小补。

具体来说就是,棚改是针对需要拆除重建的项目,盖新房,买房需求短期被释放出来,开发商和炒房客可以拿到利好;旧改则不涉及拆除重建,而强调升级已有的居住环境,收益的是住户和物业。用文件上的描述来举个栗子,就是:

重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施

在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制

弄清楚了旧改是什么,我们再来看:旧改是否会像棚改一样推高房价?

想要回答这个问题,首先要澄清一个误区:

推动房价上涨的,不是棚改,而是棚改给出的货币化补偿。

棚改早在2005年就已经出现了,但最初是通过拆一补一的方式按部就班就行,整体的进程非常缓慢,因为补偿的房屋修建也需要时间。为了加速棚改进程,央行推出了PSL(抵押补充贷款)为地方政府筹集资金,在“以房换房”的政策以外,为拆迁户提供了货币补偿的选择,这也就是我们常说的货币化棚改。

这样一来,政府不需要再修房子,只需要给钱,棚改的速度大大提高,而本来买不起房的拆迁户手握一笔巨款,在规定期限内买房还有政策优惠,于是一大波棚改带来的充足资金就涌入了楼市,房价跟着水涨船高。

但是旧改不一样,旧改不会向楼市里扔这么多钱。

棚改的货币化补偿资金来源有这几个:一是央行定向发放的PSL抵押补充贷款,二是地方政府的财政资金,三是大量的开发商和金融机构看到利益(巨量的购房需求)众人拾柴火焰高,等着一起分蛋糕。多方合力,才能汇聚了如此规模的资金流汇入楼市。

但是反观旧改呢?

目前中央暂时还没有出台大动作直接支持,再加上不会直接产生购房等需求,对金融机构的吸引力不大,资金来源只能是主要来源于地方财政。注入资金量级上的差距,直接决定了旧改不可能造就棚改那样的“楼市狂欢”。

从另一方面说,旧改对地方财政的资金需求,也决定了大规模开展旧改的城市,必然是经济发达、产业结构高度升级、人口规模比较可观的一二线城市和省会城市。

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